Rechtsprechung (Aktualisiert 02/2016)

Bundesgerichtshof senkt Anforderungen an Nebenkostenabrechnungen

Der Bundesgerichtshof senkt die formalen Anforderungen an die Nebenkostenabrechnungen. Einzelne Rechenschritte zur Ermittlung der umlagefähigen Gesamtkosten müssen in der Abrechnung nicht mehr angegeben und erläutert werden.. Die These der Karlsruher Richter, auch der Mieter habe ein Interesse daran, dass die Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet und nicht mit unnötigen Details versehen ist, ist nicht nachvollziehbar. Mieter wollen wissen, warum, wofür und wie viel sie an Nebenkosten zahlen müssen. Jetzt bleibt in vielen Fällen nur der Ausweg, vor Ort beim Vermieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zu nehmen. Das macht das Abrechnungsverfahren letztlich noch einmal langwieriger und komplizierter. Bisher galt: Gibt der Vermieter lediglich „bereinigte“ Gesamtkosten an, ist die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam. Das hatte auch der Bundesgerichtshof mehrfach so entschieden. Jetzt ändert der Bundesgerichtshof seine Meinung und damit seine Rechtsprechung. Es reicht aus, wenn als „Gesamtkosten“ bei den jeweiligen Betriebskostenarten die Summe der Kosten angegeben wird, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter des Hauses umlegt. Wie die Gesamtkosten ermittelt und errechnet wurden, muss dem Mieter nicht mehr mitgeteilt oder gar erläutert werden. Fälle, in denen es um „bereinigte“ Gesamtkosten geht, sind: • Dem Vermieter werden Kosten von einem Dritten für eine große Wohnanlage mit mehreren Gebäude in Rechnung gestellt. Der Vermieter verteilt die Kosten dann auf die einzelnen Häuser. • Der Vermieter rechnet eine Kostenposition ab, die nicht zu 100 % als Betriebskosten abzurechnen ist, z. B. die Hausmeisterkosten, weil der Hausmeister auch Verwaltungs- und Reparaturarbeiten übernimmt, und reduziert diese Betriebskostenposition um einen bestimmten Prozentsatz. Der Bundesgerichtshof begründet seine neue, für den Vermieter günstige Rechtsprechung damit, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen gestellt werden dürfen. Die Jahresabrechnung dürfe nicht „überfrachtet“ werden, der vom Vermieter zu leistende Verwaltungsaufwand müsse sich in vertretbaren Grenzen halten.


Miete, - Nutzungsentschädigung oder Schadenersatz: Welche Folgen hat die Weigerung des Mieters die Wohnung nach Mietvertragsende herauszugeben?

Ist das Mietverhältnis über eine Wohnung beendet, so muss der Mieter diese gemäß § 546 BGB herausgeben. Dabei spielt es keine Rolle aus welchem Grund der Mietvertrag endete. In Betracht kommen zum Beispiel die Kündigung, der Zeitablauf oder der Aufhebungsvertrag. Doch welche Folgen hat es, wenn sich der Mieter weigert, die Wohnung an den Vermieter herauszugeben? Welche Folgen hat die Weigerung des Mieters die Wohnung nach Mietvertragsende herauszugeben? Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Geregelt ist dies in § 546a Abs. 1 BGB. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich noch weiter nutzt. Es kommt allein darauf an, dass der Vermieter die Wohnung selbst nicht nutzen bzw. nicht weitervermieten kann. Zudem liegt eine Vorenthaltung nur dann vor, wenn der Mieter die Sache nicht zurückgibt, obwohl ihm das möglich wäre, und wenn dieses Verhalten des Mieters dem Willen des Vermieters widerspricht (vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 13.07.2010, Az. VIII ZR 326/09). Die bloße Nicht-Rückgabe ist daher nicht ausreichend.
Was kann der Vermieter als Entschädigung verlangen? Als Nutzungsentschädigung kann der Vermieter entweder die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

  • Vereinbarte Miete
  • Als Mindestentschädigung kann der Vermieter zunächst die vereinbarte Miete verlangen. Es handelt sich dabei um den Mietzins, der zurzeit des Mietvertragsendes galt. Dazu gehören auch die Betriebskostenvorauszahlungen. War die Miete zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses wegen eines Mietmangels gemindert, so gilt die geminderte Miete als vereinbarte Miete. Wird der Mangel jedoch während der Zeit des Vorenthaltens behoben, so ist wieder die ursprüngliche Miete maßgeblich. Ist dagegen erst nach Mietvertragsende die Wohnung mit einem Mangel behaftet, ist eine Mietminderung ausgeschlossen (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.05.2015, Az. XII ZR 66/13).

  • Ortsübliche Vergleichsmiete
  • Der Vermieter ist zudem berechtigt, anstatt der vereinbarten Miete, die ortsübliche Vergleichsmiete als Entschädigung zu fordern, wenn diese Höher ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet sich in Anlehnung an § 558 Abs. 2 BGB anhand der Miete, die in der Gemeinde für Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird. Ist die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen möglich? Grundsätzlich darf der Vermieter gemäß § 546a Abs. 2 BGB neben der Nutzungsentschädigung auch Schadenersatz verlangen, wenn ihm ein Schaden durch das Vorenthalten der Mietsache entstanden ist. Als Beispiel kommt der entgangene Gewinn aus einer Weitervermietung in Betracht.


Tierarztpfusch bei Behandlung eines Reitpferdes: Tierklinik muss wegen grobem Behandlungsfehler durch Tierarzt Schadenersatz zahlen

Behandlungsfehler kommt Tierklinik teuer zu stehen

Entscheidungsbesprechung von Rechtsanwältin Lea Hogrefe-Weichhan (Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 26.04.2012, Az. 12 U 166/10)
Das Oberlandesgericht Brandenburg hat einer Klägerin Schadensersatz in Höhe von 45.000,00 Euro aus der Vertragsverletzung in Form von groben Behandlungsfehlern an ihrem Reitpferd zugesprochen. Die Tierärzte der zunächst beauftragten Tierklinik hatten es im Rahmen von zwei Kolik-Operationen unterlassen, das Pferd regelmäßig rektal zu untersuchen und dies zu dokumentieren.

Rechtsprechung (Aktualisiert 01/2015)

Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution

Das Mietrechtsänderungsgesetzt 2013 fügte eine neue § 569 Abs. 3a BGB ein, der dem Vermieter von Wohnraum über die bestehenden Möglichkeiten hinaus das Recht zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung gibt, wenn der Mieter mit einem Kautionsbetrag in Verzug kommt, der zwei Nettomieten erreicht.


Neue Kündigungsfristen bei ordentlichen Kündigungen eines Wohnraummietverhältnisses und Kündigungsfristen in Altverträgen

Nach der bisherigen Reglung des § 565 Abs. 2 BGB a.F. bestanden bei der ordentlichen Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten, die sich nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate verlängert. Nunmehr gilt eine asymmetrische Kündigungsfrist. Nach § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate unabhängig von der Dauer der Überlassung des Wohnraums. Nach §573c Abs. 1 S. 2 BGB verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach fünf und d acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate, also nach Ablauf von fünf Jahren au7f sechs Monate und nach Ablauf von acht Jahren auf neun Monate.


Telefonkosten aufgrund gestohlener SIM-Karte: Notieren der PIN auf SIM-Karte ist grob fahrlässig

Telefonfirma darf Zahlung der Telefonkosten verlangen

Wird auf einer SIM-Karte die PIN notiert und wird diese anschließend gestohlen, so ist der Inhaber der SIM-Karte verpflichtet, die durch die unbefugte Nutzung verursachten Telefonkoten zu bezahlen. Denn die Verknüpfung von SIM-Karte und PIN ist grob fahrlässig. Dies hat das Oberlandesgericht Brandenburg entschieden. Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Telekommunikationsunternehmen verlangte Von einem seiner Kunden die Bezahlung einer Telefonrechnung. Dieser weigerte sich jedoch dem nachzukommen. Zur Begründung führte er an, dass er die Telefonkosten nicht verursacht habe. Ihm sei nämlich die SIM-Karte gestohlen worden. Das Telekommunikationsunternehmen ließ dies jedoch nicht gelten und erhob Klage auf Zahlung.

Landgericht wies Klage ab
Das Landgericht Neuruppin wies die Klage jedoch ab. Zwar stehe einem Telekommunikationsunternehmen ein Anspruch auf Zahlung zu, wenn durch die unbefugte Verwendung einer SIM-Karte Kosten entstehen und der Karteinhaber die unbefugte Benutzung zu verschulde hat. Dies sei hier aber nicht der Fall gewesen. Der Kunde habe die Karte in seiner verschlossenen Wohnung nicht für jede sichtbar aufbewahrt. Er sei daher weder für den Diebstahl noch für die unbefugte Verwendung verantwortlich gewesen. Gegen diese Entscheidung legte das Telekommunikationsunternehmen Berufung ein.

Oberlandesgericht bejahte Anspruch auf Bezahlung der Telefonkosten
Das Oberlandesgericht Brandenburg entschied zu Gunsten des Telekommunikationsunternehmens und hob daher die erstinstanzliche Entscheidung auf. Dem Unternehmen habe der Anspruch auf Bezahlung der Telefonkosten zugestanden.


Falschparker auf Supermarktparkplatz: Unverhältnismäßigkeit eines Abschleppvorgangs bei Möglichkeit des Auffindens des Falschparkers
Suche nach Falschparker kann milderes Mittel darstellen

Das Abschleppen eines auf einem Supermarktparkplatz verbotswidrig abstellten PKW kann unverhältnismäßig sein, wenn der Falschparker durch ein bloßes Ausrufen im Supermarkt aufgefunden werden kann. In einem Solchen Fall besteht kein Anspruch auf Erstattung der Abschleppkosten. Dies hat das Amtsgericht München entschieden.
In dem zugrunde liegenden Fall stellt ein Autofahrer sein Fahrzeug auf dem Parkplatz eines Supermarktes ab. Nachdem die Maximalparkdauer erheblich überschritten wurde, ordnete die Betreiberin des Supermarktes das Abschleppen des Fahrzeuges an. Die dadurch entstandenen Kosten verlangte sie vom Autofahrer ersetz. Da sich dieser weigerte dem nachzukommen, kam der Fall vor Gericht.

Kein Anspruch auf Erstattung der Abschleppkosten wegen Unverhältnismäßigkeit
Das Amtsgericht München entschied gegen die Betreiberin des Supermarktes. Ihr habe kein Anspruch auf Erstattung der Abschleppkosten zugestanden. Denn das Abschleppen des Fahrzeuges sei unverhältnismäßig gewesen.

Ausrufen des Falschparkers stellt milderes Mittel dar
Nach Auffassung des Amtsgerichts habe der Supermarktbetreiberin ein milderes Mittel als das Abschleppen zur Verfügung gestanden. So hätte sie zunähst versuchen müssen, den Falschparker durch ein Ausrufen im Supermarkt ausfindig zu machen und zum Wegfahren aufzufordern. Einen solchen Versuch habe die Supermarktbetreiberin jedoch nicht unternommen.